从风口的猪到长租房:回归本源暴富梦碎 如何避

从风口的猪到长租房:回归本源暴富梦碎 如何避

时间:2020-01-09 05:58 作者:admin 点击:
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  关不羽

  经济问题,尤其是和市场相关的问题,不能全部依赖政府管制。

  烧钱的风一停,不管你是风口的猪,还是风口的独角兽,都得摔下来。市场规律不会变,回归本源、尊重市场规律或许不能带来暴富,却可以避开大部分雷区,保证生存的安全。

  2019年的中国企业圈可谓雷暴天气多发。从债市、股市的天雷,到新经济领域企业接连倒闭的大雷,再到长租房、教育机构的“贴近生活”的滚地雷,雷得人外焦里嫩、酥脆冒油。

  吃一堑、长一智,在2020年刚刚开启之际,我想每个人有必要备上一份雷区生存指南。

   1

   “穷人”求生:别贪便宜

  古人认为天雷就是群妖渡劫,躲得过“职称”上升,躲不过打回原形。在修真(财富)之路上刚成精(糊口)级别的也不要掉以轻心。财力有限的普通人,可能和投资无缘,却也不要小看了消费领域的滚地雷。几万块钱的预付款打了水漂也可以疼得人四肢麻木。

  2019年,有这种经历的朋友实在太多了。滚地雷遍地开花,没别的窍门,就是一句话:别贪便宜。

  长租房预收一年房租,给你打个八折再配套个低息贷款。算算省了不少钱啊,心一动、手一快,白纸黑字,钱就不是你的了。住不了多久,你发现,房也没了。跳这种坑,多半出于贪便宜。深层次的原因是没能正确理解商业逻辑——企业如果亏到本里,作恶的可能性大幅提升。

  “利润是万恶之源”是愤世嫉俗的误解,并非市场真相。企业本无所谓善恶,熙熙攘攘皆为利来。如果企业的商业模式当下不能盈利,又不存在长期的利润成长,她改慈善机构吗?不可能啊。那就得“富贵险中求”——在你的风险里求她的富贵,作恶也不奇怪。

  以长租房为例,众所周知中国房地产租售比长期偏低,四个一线城市的租金收益率分别为广州(1.9%)、北京(1.8%)、上海(1.8%)、深圳(1.6%),银行一年期定期利息上下。

  投资收益的基准就是那么低。

  大型房企用买地造楼的模式做长租,还可以讲讲资产增值的想象空间,还有融资成本的经营优势,甚至有搭配多元化业务的利润补充。

  而从散户房东收房源的中小长租房企业讲长租房故事就很虚了。资产升值和“二房东”没关系,但是经营风险可都是“二房东”担了。靠局部垄断提高出租价格,就算可行也会引发政策风险。而且,本来散户房东忽略不计的经营成本,到企业集中经营反而会在财务上集中体现。

  这一行的利润账始终算不平,这才有了五花八门的配套房租贷。可是这点金融服务费收入又能有多少呢?“长收短付”收割一把形成资金池,要么扩张业务继续收割,那就成了击鼓传花的游戏;要么挪作其他投资,这个市场环镜挪哪儿安全呢?这个资金池的风险系数有多高,一目了然,长期运营有多难,也是可想而知的了。

  那么加强管制能解消其中的风险吗?不乐观。最近六部委联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,要求住房租金贷款金额占比不得超过30%。这只能让企业爆雷时,你(看上去)不那么痛,但是不能改变这行利润空间狭窄的根本问题。

  经济问题,尤其是和市场相关的问题,不能全部依赖政府管制。“穷人”吃亏,与这种思维定式关系不小。

  像长租房这样“长收短付”的预付款销售在传统消费产业领域比较普遍,无论是教育连锁还是美容美发,面对预付费的销售方式一定要慎而又慎,折扣越大,其中的风险越大。

  经营越是困难,企业只顾眼前的现金流饥渴就会越严重。而这些传统消费产业又不是扩张性强的新经济,企业的服务能力成长是有限。预付费包含的打折促销等于透支未来利润,企业这么寅吃卯粮,你还指望它长期经营?因此,2020年对预付费的销售方式要慎而又慎。

   2

   中产求存:不要瞎得瑟

  中国的中产标准一直是个争议话题,这里不展开。模糊一点说,有房有车有点闲钱在股市里逛逛,姑且都算吧。按照这一标准,大部分其实都有点“惨”。因为中国家庭财产的结构不甚合理,房产占家庭财富的比例太高。

  经济日报的《中国家庭财富调查报告》显示,城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富的71.35%,但是拥有两套及以上住房的家庭占比仅为3.82%。其实,仅一套房的家庭连房地产投资都算不上,不折不扣的不动产——真动不了。